Крипто-эскроу для недвижимости
Купить недвижимость за крипту — Любой класс активов, любая страна ЕС
Квартиры, дома, офисы, арендные объекты, земля и контракты на стадии строительства — Crypocto превращает ваши USDT/USDC, Bitcoin или Ethereum в чистый EUR-платёж, который поступает продавцу в день у нотариуса, а вы получаете обычный европейский титул на своё имя в любой из 27 стран-членов. Персональный менеджер на денежной стороне каждой сделки.
Определение
Что на самом деле значит «крипто-недвижимость»
Когда люди ищут «недвижимость за крипту», большинство из них не ищут токенизированные доли или ончейн-титулы. Им нужен обычный титул — оплаченный Bitcoin, Ethereum или USDT/USDC вместо банковского перевода.
Чем это не является
- Токенизированные доли или ончейн-титулы на недвижимость
- NFT, выдающий себя за документ на собственность
- DeFi-хранилище, которое «владеет» недвижимостью за вас
- Крипто-биржа с вкладкой «недвижимость»
Что вы получаете на самом деле
- Обычный титул ЕС, зарегистрированный на ваше имя
- USDT/USDC, Bitcoin или Ethereum на стороне финансирования
- Продавец получает евро через SEPA или SWIFT
- Нотариус, реестр и юридический пакет идентичны фиатной сделке — их ведёт ваш нотариус и юрист, а не Crypocto
Crypocto — это крипто-фиатный эскроу для реальной недвижимости, а не платформа токенизации. Ваш кошелёк заменяет банковский счёт; всё остальное (договор, титул, налоговая декларация) работает как всегда.
Ищете конкретный класс активов? Переходите сразу к домам, земле или инвестиционной недвижимости, либо вернитесь в хаб Крипто-недвижимость.
Классы активов
Категории недвижимости, по которым мы закрываем сделки
От однокомнатной квартиры до логистического парка — любой распространённый тип недвижимости в ЕС можно купить за крипту через эскроу Crypocto.
Квартиры и кондоминиумы
Городские квартиры, пентхаусы, новостройки. Типичный чек €150k–€2M. Самая частая покупка, когда клиенты приобретают недвижимость за крипту в столицах вроде Мадрида, Лиссабона или Вены.
Дома и виллы
Семейные дома, таунхаусы, виллы на побережье. Самый крупный сегмент наших сделок. Подробный разбор — купить дом за крипту.
Гайд по домам →Коммерция — офисы, ритейл, склады
Офисные этажи, торговые площади, логистика и холодильные комплексы. Чек обычно €500k–€10M+. Включая сделки с переуступкой аренды и возвратом НДС.
Арендная и доходная недвижимость
Объекты для краткосрочной аренды, долгосрочные квартиры, целые доходные дома. Логичный выбор, если вы диверсифицируете крипту в недвижимость ради стабильного денежного потока.
Гайд по инвестициям →На стадии строительства (off-plan)
Объекты в стадии строительства, оплачиваемые поэтапными траншами напрямую в эскроу застройщика. Часто встречается в прибрежных проектах Греции, Кипра и Португалии — крипто-платежи вписываются прямо в майлстоуны застройщика.
Земля и участки
Жилые участки, сельскохозяйственные земли, виноградники, горные и прибрежные наделы. Подробнее — в нашем гайде купить землю за крипту.
Гайд по земле →Сделка
Как работает крипто-эскроу для недвижимости
Каждая покупка недвижимости через Crypocto идёт по одному и тому же пятиэтапному маршруту. Он намеренно скучный — именно это защищает обе стороны.
Бриф и подбор
Вы присылаете нам выбранный объект (ссылку на листинг или черновик договора). Мы подтверждаем юрисдикцию, налоговую схему и то, кем является продавец — частное лицо, агентство или застройщик.
KYC и источник средств
Проверка личности каждой стороны плюс проверка источника ваших крипто-средств (история кошелька, выписки с бирж, записи о майнинге/зарплате). Именно это делает покупку дружественной для банка в дальнейшем.
Средства в эскроу
Вы переводите USDT/USDC, Bitcoin или Ethereum на выделенный эскроу-адрес Crypocto. Фиатная стоимость фиксируется относительно цены продажи; движения рынка больше не влияют на вашу сделку.
Нотариус и закрытие
В день подписания Crypocto переводит евро продавцу через SEPA или SWIFT сразу после вашего подтверждения. Ваш нотариус оформляет титул на ваше имя и проводит юридическое закрытие — Crypocto не присутствует при подписании, наша задача — обеспечить поступление платежа в тот момент, когда нотариус готов.
Передача денежной части
После подписания нотариусом участие Crypocto заканчивается. Вы уходите с полным пакетом для денежной части — подтверждение эскроу, квитанция SEPA/SWIFT, меморандум об источнике средств, копия инвойса — готовым для вашего бухгалтера, банка или налогового консультанта. Регистрацию в реестре, переоформление коммуналки и получение ИНН вы или ваш юрист организуете обычным порядком.
Какая монета?
Купить недвижимость за Bitcoin, USDT/USDC или Ethereum — что лучше?
Все три варианта успешно закрываются. Разница — в механике фиксации цены, сетевых комиссиях и в том, как ваш бухгалтер оформит покупку.
Bitcoin (BTC)
В большинстве бухгалтерий ЕС учитывается как актив. Лучше подходит для крупных чеков (€1M+), где проскальзывание на бирже уже обходится дороже буфера фиксации 0,5%. Нужно планировать сетевую комиссию в день подписания.
USDT/USDC (Tether)
Вариант по умолчанию. Привязан к USD, поэтому цена продажи конвертируется один к одному, а бухгалтер фиксирует чистый фиатный эквивалент. Самое быстрое пополнение эскроу через Tron или TRC-20; выбор большинства покупателей Crypocto.
Ethereum (ETH)
Хорошо подходит для средних сделок (€250k–€1M). Мы обычно фиксируем цену в начале эскроу, чтобы закрытие не подвергалось волатильности ETH в течение 10–20-дневного юридического окна.
Мы также поддерживаем USDC и короткий список других крупных активов по запросу. Если не уверены, какой использовать, ваш менеджер Crypocto подберёт самый дешёвый и чистый вариант для вашей юрисдикции и размера чека.
Полная стоимость «под ключ»
Расходы сверх цены объекта
Большинство листингов показывают только цену продажи. Когда вы покупаете недвижимость за крипту через Crypocto, мы даём полную картину расходов «под ключ» с первого дня, чтобы у нотариуса не было сюрпризов.
Налог на передачу
Самая крупная статья сверх цены продажи. Ставки сильно различаются: IMT в Португалии — скользящие 1%–8%, ITP в Испании — 6%–11% в зависимости от региона, Grunderwerbsteuer в Германии — 3,5%–6,5% по федеральным землям, Imposta di Registro в Италии — 2%–9%.
В ряде юрисдикций налог можно снизить — режим NHR в Португалии, льготы по «золотой визе» в Греции, скидка на первое жильё в Италии. Ваш менеджер Crypocto обозначит типичные статьи расходов до пополнения эскроу, чтобы в день подписания не было сюрпризов; окончательную льготу подтверждает ваш налоговый консультант и применяет нотариус.
Правило: закладывайте 6%–10% от цены покупки сверх стоимости объекта на налог на передачу для типичной жилой сделки.
Нотариус и реестр
Нотариальный сбор плюс запись в земельном реестре. Обычно 0,5%–1,5% от цены покупки, фиксируется тарифом в большинстве юрисдикций.
Агентские и посреднические сборы
Там, где брокер продавца оплачивается покупателем (ещё распространено в Германии и частично в Италии), мы раскрываем это заранее и переводим напрямую из эскроу.
Юрист и нотариус
Вы назначаете своего нотариуса (обязательно в большинстве юрисдикций) и, опционально, юриста на стороне покупателя для коммерческих сделок или объектов на стадии строительства. Стандартное жилое закрытие обычно обходится около €1 500 на юридическую часть — оплачивается напрямую вами, а не через Crypocto.
Эскроу и конвертация Crypocto
Единая прозрачная комиссия Crypocto, которая рассчитывается за сделку — хранение в эскроу, конвертация крипты в EUR и SEPA/SWIFT-выплата продавцу. Без скрытых валютных спредов, без доплат за услуги, которые мы не оказываем (нотариус, юрист, реестр оплачиваются вами напрямую).
Где закрываются сделки
Популярные направления для крипто-сделок с недвижимостью
Crypocto закрывает сделки с недвижимостью во всех 27 странах ЕС. В этих юрисдикциях сейчас наибольшая доля сделок с крипто-финансированием.
Мы закрываем сделки с недвижимостью во всех 27 странах ЕС. Посмотрите полную карту покрытия или расскажите нам о вашей целевой стране.
Если вы продавец недвижимости — что вы получаете на самом деле
Продавцы часто опасаются, что крипто-покупатель означает крипту на их счёте. Нет. Crypocto конвертирует USDT/USDC, Bitcoin или Ethereum внутри эскроу, а на счёт продавца зачисляются евро (или USD для продавцов не из ЕС) обычным переводом SEPA или SWIFT. Назначение платежа выглядит как стандартная выплата из эскроу — у вашего банка нет причин его блокировать.
Договор купли-продажи и нотариально заверенное подтверждение средств оформляет ваш нотариус в обычном порядке. Дополнительно Crypocto предоставляет крипто-пакет — KYC покупателя, AML-заключение и меморандум об источнике средств по крипто-части — который ваш налоговый консультант или банк могут приложить к делу рядом с титулом. Если потребуется больше, мы отправим одностраничное пояснение о том, как покупатель финансировал покупку.
Частые вопросы
Купить недвижимость за крипту — FAQ
Вопросы, на которые мы отвечаем почти каждую неделю от людей, впервые покупающих недвижимость за крипту.
Можно ли купить недвижимость за крипту в ЕС?
Какие криптовалюты принимаются при покупке недвижимости?
Сколько времени занимает покупка недвижимости за криптовалюту?
Нужен ли банковский счёт для покупки недвижимости за крипту?
Примет ли налоговая недвижимость, купленную за криптовалюту?
Могут ли иностранные граждане купить недвижимость в ЕС за крипту?
Что если продавец откажется принимать криптовалюту?
Сколько Crypocto берёт за покупку недвижимости за крипту?
Продаёте недвижимость и хотите получить оплату в крипте?
Crypocto работает и в обратном направлении: вы продаёте за евро, мы конвертируем фиат покупателя в USDT/USDC или Bitcoin на ваш кошелёк после подписания у нотариуса. Удобно для собственников, которые хотят вывести средства без участия банка.
Готовы купить недвижимость за крипту?
Отправьте нам ссылку на листинг или черновик договора. Ваш менеджер Crypocto ответит в течение одного рабочего дня с информацией о юрисдикции, сроках и единой прозрачной комиссии.